Rechtsnews Baurecht: Änderungen im privaten Baurecht seit dem 01.01.2018

01.02.2018
Der Gesetzgeber hat mit seiner Reform zum 01.01.2018 das Werkvertragsrecht in einigen Punkten geändert. So wurde insbesondere der Verbraucherschutz in das Werkrecht eingeführt. Dies war auch dringend nötig, da das Werkvertragsrecht, in seiner bis zum 31.12.2017 geltenden Fassung, für private Bauherren, die oftmals einen großen Anteil Ihres Vermögens in den Hausbau stecken, keinerlei Regelungen traf. Daneben wird nun auch die Abnahme des Werks und Regelungen für die nachträgliche Anordnung von Arbeiten normiert.

Der Verbraucherbauvertrag
Mit dem §650a BGB findet nun auch der Bauvertrag Einzug in das bürgerliche Gesetzbuch. Danach ist ein Bauvertrag ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Ergänzend dazu wird auch gesetzlich geregelt, dass auch ein Vertrag über die Instandsetzung eines Bauwerks ein Bauvertrag sein kann.
Das bedeutet, dass auch ein Vertrag über die Sanierung eines Gebäudes ein Bauvertrag sein kann, wenn es sich bei der Instand zusetzenden Sache um eine Sache von wesentlicher Bedeutung für das Gebäude handelt.
§ 650 i BGB führt nun erstmals den Begriff des Verbraucherbauvertrags ein. Ein Verbraucherbauvertrag ist danach ein Vertrag, durch die ein Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.

Formbedürftigkeit
Um einen höheren Schutz des Verbrauchers zu gewährleisten ordnet der neu eingeführte § 650 i Absatz 2 BGB nun die Textform an. Dadurch sind mündlich geschlossene Bauverträge, bei dem eine Partei Verbraucher ist, nunmehr unwirksam. Der klassische Abschluss per Handschlag ist daher bei einem Bauvertrag mit einem Verbraucher nicht mehr möglich!

Einreichung von Planungsunterlagen
Neu eingeführt wurde in § 650 j BGB auch die Pflicht des Auftragnehmers dem Verbraucher eine ausführliche Baubeschreibung auszuhändigen. Auch hierdurch soll die Stellung des kleinen „Häuslebauers“ gestärkt werden, damit es später nicht zu Konflikten über die vereinbarte Bauausführung kommt. Der private Auftraggeber soll so auch die Möglichkeit haben die Angebote verschiedener Baufirmen besser vergleichen zu können.
Die Planunterlagen müssen gewisse Mindestangaben wie eine Baubeschreibung, eine Auflistung der Arbeiten am Grundstück, die Gebäudedaten einschließlich Plänen mit Raum- und Flächenangaben und Grundrissen sowie Angaben zu den Innenausbauarbeiten enthalten.
Die Bedeutung der einzureichenden Pläne darf dabei nicht unterschätzt werden, da diese nach § 650k BGB zum Vertragsinhalt werden, sofern nicht etwas anderes vereinbart wurde oder als Auslegungshilfe herangezogen werden können, sofern nicht alle Einzelheiten explizit geregelt wurden.
Die Pflicht die Planungsunterlagen an den Verbraucher vor Vertragsabschluss zu übergeben entfällt jedoch, soweit der Besteller diese Leistung von einem anderen ausführen lässt wie beispielsweise einem Architekten.

Angaben zur Fertigstellung
Neu eingeführt wurde in §650k Absatz 3 BGB auch eine verbindliche Angabe zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks oder zumindest zur Dauer der Arbeiten. Auch dies ist neu und war im alten Werkvertragsrecht nicht explizit geregelt, sodass es bezüglich der Dauer der Arbeiten häufig zu Streitigkeiten kam. Diese Regelung könnte dem in Zukunft entgegenwirken.

Widerrufsrecht des Verbrauchers
Neu ist auch, dass dem Verbraucher bei einem Bauvertrag ein Widerrufsrecht zusteht. Dieser kann, sofern er über sein Widerrufsrecht ordnungsgemäß belehrt wurde, den Bauvertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen. Falls eine Belehrung unterblieben ist kann der Vertrag sogar noch 1 Jahr und 14 Tage nach Abschluss des Vertrags widerrufen werden.
Das bedeutet für den Werkunternehmer, dass er den Verbraucher bei Vertragsabschluss auch über sein Widerrufsrecht informieren muss.

Anordnungsrecht des Bestellers
Nach der Gesetzesreform steht dem Bauherren nun auch ein einseitiges Anordnungsrecht nach § 650b BGB zu. Vor Einführung dieser Norm musste sich der Bauherr mit dem Werkunternehmer auf eine Änderung des Werks explizit einigen. Nun kann er auch ohne Zustimmung des Werkunternehmers Änderungen anordnen. Voraussetzung ist jedoch, dass die Parteien über die Höhe der Mehr- oder Mindervergütung einig sind. Kommt keine Einigung innerhalb von 30 Tagen zustande, so kann der Bauherr die Änderung jedoch trotzdem in Textform einseitig anordnen.

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