Mietrecht, WEG-Recht und Immobilienrecht: Wohnraummietrecht

Im Bereich des Wohnraummietrechts kommt es zunächst auf den Abschluss des Mietvertrages an. Es ist abzugrenzen zwischen Wohnraummiete und Gewerberaummiete bezüglich der rechtliche Einordnung des Mietverhältnisses als Wohnraummietverhältnis, oder Gewerberaummietverhältnisses, oder Mischmietverhältnisses.

Wichtig ist die Bestimmung der Parteien des Mietverhältnisses und deren Vertretung, insbesondere bei Mehrheit von Vermietern und Mietern, bei Aufnahme Dritter in die Wohnung, bei Tod des Mieters und Fortsetzung des Mietverhältnisses. Wir prüfen Mietvertragsklauseln und deren Wirksamkeit als zumeist Allgemeine Geschäftsbedingungen, sowie Bevollmächtigungsklauseln.

Bezüglich Mietsicherheiten beraten wir zur Notwendigkeit einer vertraglichen Vereinbarung, Unwirksamkeit von Vereinbarungen, Barkaution, Sparbuch, Bürgschaft, Teilzahlungsrecht des Mieters, Verwendung im laufenden Mietverhältnis, Auffüllungsanspruch, Abrechnung bzw. Verwertung bei Beendigung des Mietverhältnisses. Wir beraten weiter zu Entstehen und Reichweite des Vermieterpfandrechtes, hierdurch gesicherte Ansprüche, Ausübung des Vermieterpfandrechtes und Selbsthilferechte des Vermieters

Ein häufiger Streitpunkt im Mietverhältnis sind die Nebenkosten. Voraussetzung für deren Ansatz sind zunächst wirksame Vereinbarungen zur Überwälzung, die Abgrenzung von Vorauszahlungen oder Pauschalen und die exakte Bezeichnung der abwälzbaren Betriebskostenarten. Zu überprüfen sind Formalien und inhaltliche Anforderungen der wirksamen Nebenkostenabrechnung und die vom Vermieter einzuhaltende Abrechnungsfrist, die Einwendungsfrist des Mieters.

Bei Modernisierung und Instandhaltung von Wohnraum beraten wir zum Anspruch des Vermieters auf Duldung der Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen, zur notwendigen Ankündigung und Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, zu Modernisierungsvereinbarungen und Mitwirkungspflichten des Mieters, sowie zu Ansprüche des Mieters im Zusammenhang mit den Maßnahmen. Im Regelfall stellen sich hier auch Fragen der Möglichkeit einer Mieterhöhung.

Wir überprüfen Mieterhöhungsmöglichkeiten und Vereinbarungen von Mieterhöhungen oder Staffelmiete und Indexmiete, sowie Vereinbarungen über den Ausschluss von Mieterhöhungen. Es ist zu differenzieren zwischen einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit (qualifiziertem) Mietspiegel, Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit Vergleichswohnungen, Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit Gutachten und Mieterhöhungen nach Modernisierungen. Zu beachten sind Kürzungen bei der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel, diesbezügliche Wahlmöglichkeiten des Vermieters, Mieterhöhungen und diesbezügliche Kürzungen im sozialen Wohnungsbau, einschließlich der Wirtschaftlichkeitsberechnung.

Auch im Mietrecht gibt es ein spezielles Gewährleistungsrecht. Im Rahmen der Instandhaltungspflichten des Vermieters gilt zunächst die Gebrauchsgewährungspflicht. Zu prüfen sind Kardinalpflichten, abweichende Vereinbarungen, deren Gültigkeit bei Qualifizierung als Allgemeine Geschäftsbedingungen, die Berücksichtigung einer Instandhaltungsrücklage, Besonderheiten bei Anmietung vor Bezug, der geschützte Adressatenkreis und die Voraussetzung eines vertragsgemäßen Gebrauchs. Wir klären die Überlassungspflicht und Instandhaltungspflicht bei Teilzerstörung oder Vollzerstörung und bei Verschulden, einschließlich der Übertragung von Instandhaltungspflichten und der Rechte des Mieters auf Erfüllung.

In diesem Zusammenhang stehen auch Ansprüche auf Minderung und Schadensersatz: Wir beschäftigen uns mit dem Mängelbegriff, zu beachtenden technischen Normen und Entstehungszeitpunkt. Zu beachten sind fremdverursachte Mängel, Rechtsmängel, das Erreichen der Opfergrenze, die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit, unerhebliche Mängel, das Fehlen zugesicherter Eigenschaften, aber auch die Folgen der Minderung, mögliche Ausschlüsse und die Abgrenzung zu Ansprüchen auf Schadenersatz.

Bei Beendigung und Abwicklung des Mietverhältnisses durch ordentliche Kündigung sind Prüfungspunkte die Form und Begründung, das Nachschieben von Gründen, die Einhaltung von Kündigungsfristen und eine bestehende Empfangsvollmacht. Bei einer Eigenbedarfskündigung gilt es Alternativwohnungen zu berücksichtigen und überhöhten Bedarf oder vorgetäuschten Bedarf zu ermitteln und Schadenersatzansprüche zu prüfen. Wir beraten auch zu einer Verwertungskündigung bei Verkauf oder Sanierung, auch bei Verwertung durch Verkauf von Einliegerwohnungen. Die Beendigung und Abwicklung des Mietverhältnisses durch den Vermieter durch fristlose Kündigung erfordert Nichtzahlung von Mietzins oder vertragswidrigen Gebrauch. Die fristlose Kündigung durch Mieter erfordert die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses. Bei der Räumung ergibt sich ein Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes. Streitigkeiten ergeben sich häufig auch aus der Erstreckung eines Räumungsanspruch gegen den Untermieter und bei Ansprüchen auf Nutzungsentschädigung wegen nicht fristgerechter vertragsgemäßer Rückgabe der Mieträume. 

Streitpunkt bei Auszug sind regelmäßig die Bestimmung der vertragsgemäßen Schönheitsreparaturen und deren Durchführung. Hier gibt es viel neuere höchstrichterliche Rechtsprechung zu einzuhaltendem Qualitätsstandard, den Möglichkeiten der Übertragung auf den Mieter durch Individualvertrag oder Allgemeine Geschäftsbedingungen, notwendiger oder vereinbarter Anfangsrenovierung und Endrenovierung, Fristenplan, Umbaumaßnahmen bei Vertragsende, Vermieteransprüche während des laufenden Mietverhältnisses, Abgeltungsklauseln bzw. Quotenklauseln, Ersatzvornahme bei nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen. Besonderheiten ergeben sich beim öffentlich geförderten Wohnungsbau. Wir beraten zu Umfang und Höhe des Schadenersatzes sowie zur Beweislast bei Gerichtsverfahren.

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